宅地建物取引業免許

宅建免許要件５つ

免許要件1　事務所について

１．事務所の範囲

１）本店又は支店として商業登記されたもの

• 本店つぃて宅建業を営まない場合についても、支店における宅建業務について、何らかの中枢管理的な統括機能を果たしていると考えられることから、宅建業法にいう「事務所」となります。結果、二つの事務所を設置することとして、専任の宅地建物取引士の接地と営業供託金の供託義務」を負います。
• 一方、宅建業を営まない支店は、「事務所」として扱われません。申請書への記入は不要です。
• なを、協同組合や公益法人等については、個々の法律で、主たる事務所又は従たる事務所として扱われるものが、宅建業にいう「事務所」となます。

２．継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権原を有する使用人が置かれている場所

• ○○営業所、○○支店という名称を用いて宅建業を営む場所については、支店として登記されていなくても、宅建業法にいう「事務所」となります。
• なお、宅建業法にいう「事務所」として○○支店という名称を用いる場合「は商業登記が必要です。

２．事務所の形態

１）事務所の継続性

• 宅建業法にいう「事務所」とは宅建業者の営業活動の場所として、継続的に使用することができるもので、社会通念上事務所として認識される程度の形態を備える必要があります。
• 月ごとの契約期間で設備を賃貸するマンスリーオフィスは契約期間の観点から、継続的に業務ができる場所には該当しません。
• 「建物」として登記ができない簡易建築物（建築基礎のないコンテナハウス等）継続的な業務ができる場所には該当できません。事務所の観点から「建物」である判断が難しい場合は、①建物登記簿謄本の写し、又は、②市区町村の固定資産税課税担当課が発行する家屋が発行する家屋評価証明書の提出を依頼される場合があります。

２）事務所の独立性

• 宅建業法にいう「事務所」は宅建業者が一定の場所を独立して専属的に使用する施設である必要があります。
• ①居宅の一部を「事務所」として使用することや、②同一フロアに他の業者と同居することは認められますが、以下の点に留意してください。
  （ア）玄関から「事務所」まで、居住空間（又は他業者の事務所）を通らずに行けること
  （イ）玄関から居住空間（又は他業者の事務所）まで「事務所」を通らずに行けること
  （ウ）居住空間（又は他業者の事務所）とは、遮蔽性のある壁や、固定式のパーテーション（180cm以上）等で区切られていること

３）事務所の設備
事務所には、事務や営業活動うぃ行う拠点として、社会通念上必要とされる設備が必要です。
（ア）事務机・応接場所の設置
　（イ）固定電話の設置（他の法人との電話番号の共用はできません）
　（ウ）商号又は名称の掲示
　（エ）業者票・報酬額表の掲示（新規申請では不要）

３．その他の注意事項

• マンションの一室を「事務所」とぢて使用する場合は、事前に利用規約を確認し、居住目的以外での使用が認められていない場合は、事務所とすることはできません。
• レンタルオフィスを「事務所」として使用する場合は、専用の個室があり、顧客との応接場所を確保することができることが必要です。

免許要件２　政令で定める使用人について

１．政令で定める使用人について

• 政令で定める使用人とは、宅建業法施行令第2条の2で定められた使用人（以下「政令使用人」）のことです。
• 政令使用人は、その事務所の代表者で、契約を締結する権原を有する使用人のことをいいます。
• 通常は、支店長や営業所長などが該当しますが、後述する専任の宅地建物取引士が兼務することもできます。
• なお、政令使用人はその事務所に常勤することが必要です。

２．政令使用人の設置可否について

１）本店

• 代表者が常勤する場合は、政令使用人の設置は不要です。
• 一方、代表者が常勤できない場合には、別の方を政令使用人として設置が必要です。

２）本店以外

• 本店以外の事務所には、政令使用人の設置が必要です。

免許要件３　専任の宅地建物取引士について

• 専任の宅地建物取引士（以下「専任の取引士」という）は一つの事務所において、業務に従事する者５名につき１名以上の割合せ設置しなければなりません。
• 専任とは、当事務所に常勤して自ら宅建業に従事する状態をいいます。
• 専任の取引士は宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所の業務時間に従事することができる勤務形態でなければなりません。

１．専任の取引主任者の就任の可否について

１）同一事務所内の兼務

同一法人内

兼務する業務等		備考
管理建築士、建設業の専任技術者等 （他法令において専任を要求する職種）	△	建築士法・建築業法等において、兼務が認められる場合 は可能です。※
監査役	✖	会社法により兼務が認められません。
その他	△	代替要員が確保されるなど、常時宅建業の勤務を優先で きる場合は可能です。

同一個人事業内

兼務する業務等		備考
行政書士等の士業	△	行政書士法等、各士法等において、兼務が認められる場合は可能※
その他	△	代替要員が確保されるなど、常時宅建業の勤務を優先できる場合は 可能です。

２）他法人の非常勤役員との兼職

• 専任の取引士は、宅建業者か否かを問わず、他の業者の業務を兼務することはできません。

３）その他専任の取引士として認められない場合

　（ア）通勤が不可能な場所にすんでいる場合
　（イ）非常勤・パートの職員など、勤務時間が会社の営業時間より短い場合
　（ウ）他の勤務先から退社後に従事する場合。在学中の大学生等

　新規免許申請時の注意事項
　以下の事項が満たされない場合は、審査そのものが開始されません。
　　１）宅地建物取引士の登録において、他の業者に従事していない状態であること
　　２）他の業者の専任の取引士・政令使用人として登録されていないこと

免許要件４　欠格事由について

１．免許申請の手続きに係るもの

• 免許申請書やその添付書類中に重要な事項について虚偽んお記載があり、若しくは重要な事項が欠けている場合

2.代表者、役員、法定代理人（未成年者の親権者又は後見人）政令使用人に係るもの
　（役員は、取り締役等と同等以上の支配力を有するものと認められるものを含む）
以下の場合、５年間免許を受けらません。

• 免許不正取得,業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合、業務停止処分違反により免許が取り消された場合
  上記の事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散、合併等による消滅、又は廃業の届出を行った場合
  （免許取消処分の聴聞の公示前60日以内に役員であった者を含む）
• 禁固以上の刑に処された場合
• 以下により罰金の刑に処された場合
  ・宅地建物取引業法違反
  ・暴力団員による不当な行為の防止に関する法律に違反
  ・刑法（傷害罪・障害助勢罪・暴行罪・凶器準備集合及び結集罪・脅迫罪・背任罪）の罪を犯したこと
  ・暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したこと
• 宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
• 暴力団員又は暴力団員であった場合

３．破産手続開始の決定を受けて復権を得てない場合

４・宅地建物取引業にに関し不正又は不誠実な行為をすることが明らかな場合

５．事業活動の支配に係るもの・・・暴力団員等がその事業活動を支配している場合

６．事務所の要件に係るもの・・・・事務所に国交省令に定める数の専任の取引士を設置していない場合

　

免許要件５　営業保証金の供託または保証協会への加入

営業保証金の供託は「義務」

営業保証金とは、不動産業者が営業を開始する前に供託所に供託する金銭等のことです。
営業保証金の供託は、宅地建物取引業法により義務付けられています。これは消費者保護の観点から、不動産取引の相手方が損失を受けた場合に、その損失をきちんと弁済できるようにするためです。

複数の支店を有する場合、営業保証金は本店で1000万円、支店ごとに500万円を供託しなければなりません。ただし、保証協会に加入した場合、弁済業務保証金分担金本店60万円、支店３０万円を納付することで営業保証金の代わりとすることができます。

１．宅地建物取引業について

2.宅地建物取引業者免許について

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費用額一覧

項 目	行政手数料	当事務所報酬	合計
新規（知事）	33,000円	100,000円	133,000円
新規（大臣）	90,000円	150,000円	240,000円
更新（知事）	33,000円	50,000円	83,000円
更新（大臣）	33,000円	100,000円	133,000円

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